bob_广州广州楼市:披涨价外套 一成首付和特价房成标配 ——凤凰网房产北京

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一方面,国度统计局发布的客岁12月的房价涨幅中,广州以30%的环比涨幅领跑全国;一方面,特价房与分期首付成标配却成了广州很多楼盘的标配。在博弈之间,将来广州楼市的走向布满不肯定性。

每经记者 魏琼 摄影报导 每经编纂 魏文艺

4个月前,广州住建委一纸官宣严禁房企在发卖中拆分价钱报备,在广州市场悄然存在了一年多的“双合同”被终结。上个月16日,国度统计局发布的客岁12月的房价涨幅中,广州以30%的环比涨幅领跑全国。

以客岁底冲事迹竣事和2019年开年为分水岭,广州楼盘将涨价的动静最先在市场传布开来,加上国度统计局发布的数据左证了广州新居价钱上涨的事实,敦促购房者加速入市程序。

近日,《逐日经济新闻》记者(以购房者身份,下同)实地查询拜访广州部门楼盘发现,扬言房价将上涨实为开辟商一种屡试不爽的营销手段。而在市场下行压力下,一成首付、特价房和鼎力度扣头依然存在,面对现金回笼压力的开辟商在想方设法融资的同时,正以价换量加快资金回笼。

疑问:房价“上涨”本相几何?

一向以来,在一线城市中广州的房价一向“稳”字当头。曾因房价不敌部门热门二线城市,广州“被剔除一线城市”的谈吐盛极一时。

在2016年房价暴涨阶段,广州没有斩获太多流量,但却在楼市下行期因房价环比涨幅领跑全国而备受存眷。2018年12月30%的环比涨幅是国度统计局发布的广州新居的价钱涨幅。

“其实广州市场房价是下跌的。”地产经济学家邓浩志在接管《逐日经济新闻》记者采访时给出了与官方数据相反的谜底。他认为,广州“双合同”被终结以后,网签价反映真实市场价钱,国度统计局数据显示广州房价上涨是对早前房价上涨的一种滞后反映。

据领会,早在两年前广州即最先实施限价,“双合同”也在广州泛滥,存案价一个合同,高在存案价部门的房款则以装修款合同或其他合同情势签约,如许开辟商就可以回避限价,造成网签价钱掉真。同时,购房者的首付门坎年夜年夜晋升。

“双合同”被禁,打消限价,网签价钱回归真实,早前房价上涨的环境在网签价钱中获得表现,造成数据层面呈现房价较年夜幅度的上涨。

同时,《逐日经济新闻》记者在实地查询拜访中领会到,今朝广州楼盘均以单合同情势签约,“双合同”已成曩昔式。

与其他一线城市一样,广州楼市道临下行压力。调控下的2018年,广州楼市成交相当昏暗。据阳光家缘数据,2018年广州一手楼网签成交76056宗,同比下跌18.90%,为近4年成交最差的年份。

实探:特价房与分期首付成标配

“双合同”被禁,购房门坎下降,年后涨价成为很多楼盘敦促购房者下定的营销手段。而一名活跃在新居市场的中介人士则告知《逐日经济新闻》记者:“年后广州房价没有上涨。”

记者实地查询拜访发现,特价房、鼎力度扣头和一成首付仍活跃在广州楼市。

以广州年夜盘亚运城为例,2018年该盘以约100亿元的发卖金额成为广州销冠。2019年春节时代,亚运城“不打烊”,马不断蹄地进入新年的事迹冲刺,打出限时首付10万元起置业亚运城的告白。

近日,《逐日经济新闻》记者在亚运城售楼部现场看到,已有很多购房者在看房。发卖人员杨军(假名)告知记者,春节时代项目也有必然的成交量,到正月初七发卖团队回归后,天天连结10套摆布的发卖成就。一边向《逐日经济新闻》记者介绍项目,杨军一边展现团队近期的发卖事迹。

今朝亚运城在售的为天峰组团,今朝正在清货阶段,项目顿时要推出新的组团。杨军告知记者,为了加速发卖,亚运城推出一口价单元和一成首付情势,下降购房门坎。

据现场发卖人员介绍,亚运城新春的优惠幅度仍是挺年夜,年夜约在100%摆布。优惠情势分为一口价单元和非特价单元。以89平方米的一口价单元来讲,总价277万元摆布,一口价单元优惠幅度约为30万元,折后总价约为247万元。

整体而言,一口价单元比非一口价单元廉价7万~15万元,杨军告知《逐日经济新闻》记者。关在是不是是欠好的楼层才拿出来做一口价单元,杨军对此予以否定。而记者要求的中楼层却已找不到一口价单元,一口价单元首要集中在高楼层和低楼层单元。

非特价单元则给出新春九五折再减8万元的优惠,一套中心的89平方米户型,原价约为277万元,折后价约为248万元,与一口价单元总价相差不年夜。

同时,杨军告知《逐日经济新闻》记者,项目为加速资金回笼,今朝购房者付100%房款便可网签,最长可在残剩的半年内给清残剩的首付款。如在3个月内给清首付则可以再享受九六折优惠,而半年内给清首付只能享受九八折优惠。

据业内助士介绍,今朝市场上分期首付和特价房已成遍及现象,100%的扣头力度算是常见的。

《逐日经济新闻》记者实地查询拜访的另外一个楼盘也存在分期首付和特价房优惠勾当。珠江?铂世湾项目发卖均价在3.7万~4.3万元之间,一样存在特价单元和非特价单元。

以96平方米户型计较,一套低楼层单元原总价约为414万元,一口价折后378万元;而一样面积26楼单元原总价约为448万元,扣头后417万元。据发卖人员介绍,一般而言,楼层和朝向差不多的户型,特价单元和非特价单元差价约为10万元摆布。

记者从珠江?铂世湾一口价房源信息表得悉,130平方米的年夜户型一口价单元总价优惠幅度跨越50万元,一口价单元单价的优惠在3700元~4000元/平方米。

博弈:房企资金承压VS库存下降

“涨价”与特价降价之间的矛盾终究可以辨明本相,但当房企以价换量与市场库存下降这对矛盾同时存在时,在博弈之间,将来广州市场的走向布满不肯定性。

履历2018年年末房企的以价换量加快资金回笼后,2019年房企仍然面对不小的资金压力。从市场表示看,房企经由过程分期首付下降门坎,以特价房和各类优惠办法吸引买家入市,加快去化和资金回笼,成为房企减缓资金压力的一种体例。

在融资方面,2019年,房企几次开启融资渠道,偿债压力不容小觑。克而瑞发布研报显示,2019年1月,房企境表里发债总量为1095.79亿元,环比上升91.80%。此中,境外债刊行范围为740.4亿元,环比增加141.90%。

发卖方面,1月市场成交呈现较着的环比下滑。克而瑞数据显示,1月TOP30房企合计操盘发卖金额3988.6亿元,同比降落19.020%;权益发卖金额3365.6亿元,同比降落13.400%。

当房企遭受资金压力,开源撙节成为房企不贰选择。很多房企以价换量加快资金回笼,同时削减发卖去化欠安项目标开工,保障现金流平安。如许一来,市场新货量削减,同时库存量逐步下降,市场或面对转向。

据中地行统计数据,2019年广州全市约有170个室第、别墅和公寓项目入市,总货量约66981套,整体供给比2018年少。同时,2018年广州网签成交量为76056套,为近4年最差成交程度,这意味着2019年的新货供给量可能会小在市场需求量。据华夏数据,截至2019年1月25日,广州库存量去化周期为9.6个月。

邓浩志认为,从今朝的库存和新货供给环境来看,2019年广州的基调是缺货,可能价钱将面对必然幅度的上涨。

一面是以价换量加快资金回笼的压力,另外一面则是因缺货可能激发的房价上涨,在这一对矛盾的博弈中,2019年广州楼市的走向也许加倍扑朔迷离。


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